两千多个城市面临的“考验”：停建高层、限建高铁、道路限宽

随着科学进步的不断发展，城市之间的联系变得更加紧密，如今的城市化不仅仅是人口从农村流入城市，也包含着城市之间经济、政治、文化和社会的共同作用，也就是“都市圈”。都市圈指的是城市群内部以超大城市、特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态，其金融、贸易、服务、文化、娱乐等功能得到发展，城市的集聚力日益增强，从而使城市的经济能级大大提高。

根据社科院发布的数据显示，截至2019年我国有18个发展较为完善的都市圈，包含了110个城市，比如首都都市圈、深圳都市圈、广州都市圈、武汉都市圈等等。一方面，都市圈的发展能够带动地区经济发展，但另一方面，正如上文提到的“以1小时通勤圈为基本范围”的城市才会包含其中，而这仅仅是少数城市，对于不处于都市圈的城市来说，更加被边缘化了。

相关数据显示，2020年我国有县级市376个，县城1636个，合计2010个城市。其中大部分城市并不是属于“都市圈”的范围。那么对于这些县城来说，该如何发展自己的经济呢？答案很明显，是房地产。过去20年，中国的经济飞速发展，少不了房地产市场做出的贡献，直到现在依旧有很多地方将房地产作为主要市政收入来源。除了房地产之外，还有一条途径就是高铁地铁的建设：“高铁一响，黄金万两；地铁一通，房价翻倍”，这是很多人都听过的话。

但今年发布的两条新规，却牵动着这两千多个城市的命运。

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前不久，国办转发国家发改委等单位《关于进一步做好铁路规划建设工作意见的通知》中提到了这么几个要求：1、高铁利用率达不到80%，不准开平行线路；2、只有省会、特大城市，双向客流密度达到2500万人/年，才能采用350公里的时速标准；3、严禁以城际铁路、市域铁路的名义建地铁和轻轨。

我国的高铁一直闻名于世界，数据显示截至2020年底，中国铁路营业里程已经超过了14万公里，其中高铁里程超过了3.7万公里，超过世界高铁里程总和的2/3，是当之无愧的世界第一。但从盈利情况来看，除了京沪、京津少数线路能够实现盈利，其他线路都处于亏损状态。根据2018年中国国家铁路集团有限公司下属公司公布的盈利情况来看，18个铁路局只有6个在盈利，12个处于亏损状态。

而高铁之所以会亏损，主要有三个方面的原因，其一是高昂的建设费用拉高了各铁路局的成本，专家测算平均每公里需要投入1~2亿元，一段500公里长的线路，就得投入500~1000亿元。其二是上座率不平衡，只有每逢节假日的时候，高铁的上座率才会高一些，平时期间整体上座率不足70%，除人口集中的地区外，其他地区上座率并不理想。其三是除了建设费用外，维护费用相当高。铁路亏损不只是我们的问题，而是全世界都头疼的问题。

因此，新规的发布主要是为了避免地方上不分青红皂白靠基建拉动GDP，造成大量资源的浪费。那么以城际铁路、市域铁路为理由，变相建设地铁、轻轨的路子行不通了。同样地，很多城市用于提高土地价格，房产价格的轻轨地铁规划也会落空。

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第二个新规来源于住建部前不久发布的加强绿色低碳建设的意见稿。其中明确提出：县城新建的住宅以6层为主，6层及以下住宅占比不低于75%，新建住宅最高不得高于18层。事实上早在去年4月，住建部在《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》就提到了中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从大城市到中小城市再到县城，为什么都要对高层住宅的建设进行限制？以大城市为例，如今一线城市、新一线城市基本上全是高层住宅、超高层住宅，数量越来越多，高度越来越高，同时也越来越密集。对于城市来说，消防安全隐患问题不容忽视，对于住户体验来说，高容积率的情况下居住体验变得越来越差，同时未来是否能够拆迁也是一大问题。

大城市由于人口不断流入，住房需求一直增加，土地资源有限，因此需要建设高层住宅还情有可原，那么对于县城来说是否需要建设高层住宅呢？如今很多县城建设高层住宅的热度一点都不比一二线城市低，由于房价较低，甚至还吸引了不少炒房客投资。相关数据显示，全国280多个地级市和直辖市中，有272个在当地建有新城，超过90%的城市在规划建设新城。

对于这些城市来说，是否存在着土地资源紧缺的问题呢？答案是否定的，相反很多县城还存在着人口大量流失的问题。每年都有大量的应届毕业生与打工者前往一二线城市寻找工作，因此对于这类城市而言除了能吸引一部分投机炒房客以外，实际上并不存在住房需求以及土地资源紧缺的问题。另一方面，我国目前还面临着严峻的人口考验，多家机构均预测人口负增长会提前到来，而很多县城事实上已经进入了人口负增长阶段，购房需求不断减少。

在楼市的不断调控下，炒房客们最终会逐渐退出市场，那么对于地广人稀还进行高层住宅建设的县城来说，结局显显而易见，未来将面对高空置率、居住体验差、拆迁难度大的高层“鸽子笼”。因此，为了避免这种情况出现，需要限制高层住宅的建设，大城市如此，小县城更应如此。

去年年底，新华社发布了一份关于“十四五”的建议稿，其中有一句很关键的话：县城作为城镇化的重要载体。可见未来城镇化进程中，县城将充当着重要角色，两条新规的发布是为了将来县城能够发展得更加好，同时也透露了这样的信号：2021年开始限制高层建设、地铁、道路仅仅是第一步，曾经挥金如土的小城市，未来都需收紧裤腰